Dans une copropriété, la réalisation de travaux sur les parties communes sans autorisation préalable reste une source fréquente de conflits. Entre majorités requises, respect du règlement de copropriété et risque de contentieux, il est essentiel de bien encadrer toute intervention. Si des travaux peuvent être régularisés a posteriori, ce n’est possible que sous conditions strictes.

Autoriser des travaux sur parties communes : une majorité encadrée

Avant toute chose, il convient d’identifier la nature de la zone concernée : partie commune, jouissance exclusive, ou lot privatif. Les travaux sur les parties communes ne peuvent être autorisés que par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, dès lors qu’ils sont conformes à la destination de l’immeuble. Certaines exceptions existent pour les travaux d’accessibilité ou d’isolation thermique, encadrées respectivement par les articles 25-2 et 25-2-1. Dans les cas les plus sensibles, une majorité renforcée de l’article 26, voire l’unanimité, sera nécessaire, notamment si les travaux impliquent une modification du règlement ou de la destination de l’immeuble.

Réaliser sans autorisation : un risque de remise en état

Lorsqu’un copropriétaire réalise des travaux sans l’accord préalable requis, le syndic – ou tout copropriétaire – peut engager une action en justice. Une procédure de référé peut permettre une remise en état rapide, à condition de démontrer un trouble manifestement illicite. À défaut, une action au fond pourra être envisagée. La jurisprudence considère comme non écrites les clauses du règlement de copropriété autorisant par avance des travaux sans approbation de l’assemblée. En cas de violation de la destination de l’immeuble, aucune régularisation ne sera possible.

Régularisation a posteriori : encadrement et vigilance

Il est possible, dans certains cas, de régulariser des travaux a posteriori par un vote d’assemblée générale. Mais encore faut-il que les conditions de l’autorisation soient effectivement réunies. Si tel n’est pas le cas, tout copropriétaire peut contester la régularisation dans un délai de deux mois. Lorsque la régularisation intervient en cours de procédure, notamment en référé, cela peut bloquer la procédure : le juge doit statuer au jour où il rend sa décision. Un renvoi au fond peut alors être envisagé, sans qu’il soit nécessaire de réassigner la partie adverse.

Conclusion

Toute intervention sur une partie commune nécessite une rigueur juridique absolue. La recherche d’un accord préalable en assemblée reste la meilleure protection pour éviter tout contentieux. En cas de travaux réalisés sans autorisation, la régularisation reste une option, mais sous réserve de respecter les règles de majorité et de fond. À défaut, la remise en état pourra être ordonnée judiciairement.